寝屋川市・高倉の新築戸建ての売買契約に向けて

んにちは。ゼロベスト・仲介ゼロ家を運営してます㈱AQUWAの岡田です。今回のご契約物件は飯田グループ総額50億円・設立5周年記念感謝キャンペーン対象で100万円の住宅購入支援金が買主様にプレゼントされます。ただ・・・・・期限が3/10まで契約分なんです。今回お申込み頂きました寝屋川市高倉の新築一戸建ては、コチラの対象物件になります。売買契約3/10までとなると少し急がなくてはいけません。一般的に売買契約は住宅ローンの事前審査にパスしておかないと売買契約はできません。

これは住宅ローンの融資をしてもらえないと購入できないので売買契約をしても労力や経費が無駄になるからです。だから、事前審査が通ってから売買契約をしましょう!ってことなんです。買主様にとっても売買契約書に貼付する高額の収入印紙も無駄になってしまいますしね。この事前審査にパスしてから売買契約を行います。売買契約後に住宅ローンの本申込を行うのですが。この本申込でも更に審査(本審査)があります。事前審査はパスしたが本審査でダメだった!ってことが過去に数件ありました。わずか数パーセントの割合ですが。

事前審査は銀行に提出する書類等に不備がない場合、使う銀行によりますが、銀行営業日で2~3日で殆ど結果がでます。2/28(木)に購入申し込みを頂き速攻で住宅ローンにあたりました。急がないとキャンペーン100万円を逃してしまいます。2日後には事前審査もOKが出ました。早く出て良かった~。ここから売買契約の段取りに入っていきます。先ずは売買契約日時を決めます。100万円キャンペーン期限の3/10までに契約を行わないといけません。買主様もお仕事でスケジュールがすごくタイトなうえ、売主様もキャンペーンの終了間近ということもあり駆けみ契約も多いのでしょう。それに、今回は売買契約後に銀行員も来ていただき住宅ローンの本申込の段取りもしました。これで、買主様は本申込のためにわざわざ会社を休むこともなくなります。何とか3/8で調整がつき売買契約日時が決定しました。次は売買契約に向けての物件の調査です。物件の現場・市役所・法務局・水道局で調査を行うため1日で済ませるには公的機関が開いてる最短平日は3/4の月曜日!!

と言うことで物件調査に行ってきました!

寝屋川市・高倉の新築一戸建ての物件調査に行ってきました

この物件調査は売買契約に先駆けて買主様に行う重要事項説明をするにあたって非常に重要なんです。しっかり調査した結果を宅地建物取引士が買主様に説明します。物件調査は、現場で行う調査と市役所や法務局・水道局などで行う調査があります。今回は、寝屋川市高倉の現場・寝屋川市役所・寝屋川市水道部・地方法務局で調査致しました。

オカダ
本日のスケジュールは、こんな感じでした。普段よりタイトなスケジュールです。頑張らないと!! 

本日のスケジュール
先ずは現場調査 8時~

寝屋川市役所で都市計画・建築基準法等の
制限調査 9時半~

寝屋川市 水道局で上下水道
埋設等の調査  11時~

法務局にて登記簿謄本・公図・地積測量図を入手し登記事項を確認
14時から

重要事項説明書の作成 19時

寝屋川市・高倉・新築一戸建て現場での物件調査

朝から雨が降ってました

寝屋川市高倉 新築一戸建て

物件の接道について

オカダ
前面道路を撮影しました。この道路はいわゆる開発道路と呼ばれるもので建築基準法第42条1項2号道路になります。開発道路の場合は私道の場合もあります。後に寝屋川市役所での道路課調査しましたが資料がまだ上がって来ていない状況でした。後の法務局での調査で平成30年9月20日に地目変更・平成31年1月8日に公衆用道路として登記され所有者は寝屋川市となっていました。建築基準法第42条1項2号道路についてまとめてみました! 

建築基準法第42条1項2号

都市計画法 、土地区画整理法 (昭和二十九年法律第百十九号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和三十九年法律第百六十号)、都市再開発法 (昭和四十四年法律第三十八号)、新都市基盤整備法 (昭和四十七年法律第八十六号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 (昭和五十年法律第六十七号)又は密集市街地整備法 (第六章に限る。以下この項において同じ。)による道路

隣地境界・越境等について

オカダ
ここでは、隣地との越境(他人の物が地上も含めて当敷地内に入っているかいないか)を調べます。

前面道路から

平面図

平面図の境界ポイント・・ブロックは共有

の道路側に電柱有・・隣地境界の道路側

を道路側から

ポイント確認、境界のブロックは共有

平面図③④の境界ポイント・・高台で擁壁も敷地に

平面図④⑤の境界ポイント

平面図の境界ポイント

平面図の境界ポイント

オカダ
北東境界の延長線上の道路に電柱がありました。隣地との越境はなく境界ポイントも全て確認できました。南側は高台になっており、協会は高台下に確認でき擁壁はコチラの持ち物になることが確認できました。これは、しっかり売買契約前の重要事項説明時に買主様に説明しないといけませんね。

現地での物件調査
物件調査では実際に現場に行き境界・越境・道路・近隣周辺など調査し重要事項説明書に反映させていきます。

寝屋川市役所での物件調査

寝屋川市役所

急いでパシャリ・・ぼけた・・

役所での物件調査
ここでは、該当の土地が都市計画法・建築基準法・道路関係・都市計画法と建築基準法以外の制限を調査します。簡単に説明すると、どのような建物を建築することができるかを調査します。
寝屋川市役所
所在地:  〒572-0832 大阪府寝屋川市本町1−1
電話: 072-824-1181

オカダ
市役所では主に都市計画・建築基準関係・道路関係を調査します。急がないと・・・でも正確に・・

都市計画法・建築基準法の法令に基づく制限

  1. 都市計画区域内の市街化区域で第一種住居・準防火地域に該当
  2. 都市計画道路計画決定 【梅が丘高柳線】都市計画道路番号3.4.215-17 計画幅員約16m
  3. 建ぺい率60% 容積率200%
  4. 建物の高さ制限・・・道路斜線制限 隣地斜線制限 日影規制
  5. 敷地面積最低限度 70㎡

都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限

  1. 景観法(寝屋川市内全域)
  2. 特定都市河川浸水被害対策法(寝屋川市内全域)
  3. 文化財保護法(国守遺跡内)

道路の調査

  1. 物件は北側の公道42条第1項第2号道路・幅員約6.7mに接道しています。
  2. 開発道路であり道路課にはまだ情報が無いとの事。
  3. 後の法務局調査で道路の謄本をあげ、平成31年1月8日に公衆用道路に地目変更され、寝屋川市の所有になっていることが確認できました。

危機管理室で災害ハザードマップを入手

寝屋川市のハザードマップは誰でもコチラでもらえます!
危機管理室
〒572-8555
大阪府寝屋川市本町1番1号 (市役所本館3階)
電話:072-825-2194

オカダ
調査内容を重要事項説明書に記載し契約日に買主様にしっかりご説明します。又こちらで入手した書類関係も買主様に添付書類としてお渡しいたします。どんな書類を手に入れたか写真とりました!

寝屋川市水道局での埋設調査

寝屋川市役所の道路挟んですぐ

寝屋川市役所の駐車しながらでも大丈夫とのこと

ライフライン調査
上下水道・ガスの埋設を調査し本管・引き込みが出来ているかを調査確認します。水道局では勿論、上下水道の調査になります。埋設・引込を調べます。
寝屋川市水道局
〒572-0832 大阪府寝屋川市本町1−1
電話: 072-824-1177

オカダ
新居に引っ越したら水が出ない!!トイレが流れな!なんてことにならないか?前面道路の配管・口径と宅内引込状況と口径を調査します。又その事項をしっかりと重要事項説明書に記載し買主様に宅建士が説明致します。

下水道の配管状況

汚水は公共下水で 前面配管口径200ミリ 宅内引込150mm。
雑排水も公共下水管に流れていきます。
雨水は側溝に流れていきます。

上水道の配管状況

水道は公営水道で配管は前面道路に75mmの配管がきており、宅内引込が20mmの配管になります。

オカダ
新居にお引っ越し後、開栓手続きのみで上下水道が直ちに利用できることを確認しました!

法務局での物件調査

法務局での物件調査
法務局では該当物件の登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面を入手し該当物件の所有者や地図・大きさを調査します。今回は前面道路の所有者等、役所の道路課では分からなかったので道路の謄本も必要になりました。
〒573-8588
枚方市大垣内町2丁目4番6号
電話:072 – 841 – 2524

オカダ
こちらは実際に入手した登記簿謄本・地積測量図・公図になります。個人情報満載ですのでボカシいれてます!

登記簿謄本(全部事項証明書)

売主と所有者が同一か?所有権以外の権利がついていないか?などを謄本で確認します。抵当権もついていなくて、綺麗な土地でした。

地積測量図

こちら地積測量図では謄本の地積・売買契約での地積が合致するか?又詳しい測量結果を確認します。

公図

こちら公図では地番と対象物件の位置等を確認したり隣地の状況を確認します。

オカダ
法務局で入手しましたこのような書類は重説・売買契約時に買主様に添付書類としてお渡しします。

最後に

ここで説明させて頂きました物件調査は不動産仲介会社の業務のなかの僅か一部分です。物件内覧、申込手続き、住宅ローン手続き、物件調査、重要事項説明書作成、売買契約書作成、決済手続きがございます。どれをとっても重要なことばかりで一つ間違えれば買主様にも多大なご迷惑をかけたり損害賠償にもつながる責任ある仕事・間違いの許されない業務になります。コチラの新築一戸建てですと一般的に仲介手数料は約70万円必要になります。【(売買価格×0.03)+6万円】+消費税。業務の専門性・複雑化・案内から決済までの業務時間等を考えると個人的に決して高い金額でないと考えています。当社では、この一連の仲介業務を何一つ省略することなく、今回も仲介手数料無料で行います。飯田グループ様のキャンペーン対象物件で何とか3/29までに決済を完了できましたら100万円安くなります。お客様に喜んで頂いて、最後に「ありがとう」って言って頂けるようしっかりお仕事させて頂きます。仲介手数料だけでなくて住宅ローンや火災保険も選択一つで大きく節約できます。トータルで節約できるよう精一杯頑張ります。N様、今後とも宜しくお願いいたします。

担当 岡田誠司

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