こんにちは。ゼロベスト・ゼロ家を運営してます㈱ＡＱＵＷＡの岡田です。今回のご契約物件は伊丹市鈴原町の未入居一戸建てになります。伊丹には高校まで住んで居ましたので凄く懐かしくこちらの物件近くの高校を卒業しました、かれこれ30年以上前の話ですが。お客様がこちらの物件を見るのは３回目、ご両親やご兄弟にもご覧いただき購入申込を頂きました。住宅ローンの事前審査も通過しいよいよ売買契約になります。売買契約の契約書・重要事項説明書は当社で作成します。これらの書類作成するには、現場・市役所・法務局・水道局等に出向き物件調査を行います。

新築一戸建てと未入居一戸建ての違い
完成して誰も済んでいなくても1年以上経過した場合【新築】とは言えず、売買契約時の扱いが異なります。

伊丹市・鈴原町の一戸建ての物件調査に行ってきました

この物件調査は売買契約に先駆けて買主様に行う重要事項説明をするにあたって非常に重要なんです。しっかり調査した結果を宅地建物取引士が買主様に説明します。物件調査は、現場で行う調査と市役所や法務局・水道局などで行う調査があります。今回は、伊丹市鈴原町の現場・伊丹市役所・伊丹市水道部・地方法務局で調査致しました。全て近くにあるので効率よく調査が出来ました。

オカダ

本日のスケジュールは、こんな感じでした。契約前に事前にお客様に売買契約内容を確認してもらいたいので急ぎ足です。しかし確実に調査していきます。　

本日のスケジュール
先ずは現場調査　10時～
↓
伊丹市役所で都市計画・建築基準法等の
制限調査　11時半～
↓
伊丹市　水道局で上下水道
埋設等の調査　　13時～
↓
法務局にて登記簿謄本・公図・地積測量図を入手し登記事項を確認
14時から
↓
重要事項説明書・売買契約書の作成　

伊丹市・鈴原町・一戸建て現場での物件調査

専用通路先のお家です

伊丹市鈴原町 　一戸建て

物件の接道について

前面道路

オカダ

前面道路を撮影しました。この道路はいわゆる公道で建築基準法第４２条１項１号道路になります。後の市役所での調査により【鈴原町6115号線】認定幅員5.0ｍ～9.2ｍであると判明しました。建築基準法第４２条１項１号道路についてまとめてみました！　

鈴原町6115号線

建築基準法第42条1項1号道路
道路法による道路です。高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道のことで一般的に公道と呼ばれます。

隣地境界・越境等について

オカダ

ここでは、隣地との越境（他人の物が地上も含めて当敷地内に入っているかいないか）を調べます。

境界に番号を付けました

道路側から撮影

境界①　ブロックはコチラの敷地

境界②　ブロックは隣地と共有

境界③

境界④

境界⑤

境界⑥　　ブロックは他人地

境界⑦　ブロックはこちら

オカダ

境界③のポイントが確認できなかったので所有者に確認し再度調査したいと思います。

現地での物件調査
物件調査では実際に現場に行き境界・越境・道路・近隣周辺など調査し重要事項説明書に反映させていきます。

伊丹市役所での物件調査

伊丹市役所

先ずは掲示板で行先をチェックします。メインは5階6階です

役所での物件調査
ここでは、該当の土地が都市計画法・建築基準法・道路関係・都市計画法と建築基準法以外の制限を調査します。簡単に説明すると、どのような建物を建築することができるかを調査します。
伊丹市役所
所在地： 〒664-0898 兵庫県伊丹市千僧１丁目１
電話　：072-783-1234
ホームページ

オカダ

市役所では主に都市計画・建築基準関係・道路関係を調査します。

都市計画法・建築基準法の法令に基づく制限

1. 都市計画区域内の市街化区域で第一種低層住居に該当
2. 都市計画制限　無し
3. 建ぺい率50％　容積率100％
4. 建物の高さ制限・・・道路斜線制限　北側斜線制限　日影規制有
5. 敷地面積最低限度　100㎡
6. 条例による制限　伊丹市景観計画・下水道処理区域
7. 高度地区第一種・法22条区域

都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限

1. 景観法（伊丹市内全域）
2. 航空法
3. 近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律

道路の調査

1. 物件は北側の公道42条第1項第1号道路・鈴原町6115号線・認定幅員5～9.2ｍに接道しています。
2. 接道約2.68ｍ

危機管理室で災害ハザードマップを入手

博物館隣の防災センターで入手

伊丹市のハザードマップ

オカダ

調査内容を重要事項説明書に記載し契約日に買主様にしっかりご説明します。又こちらで入手した書類関係も買主様に添付書類としてお渡しいたします。どんな書類を手に入れたか写真とりました！

伊丹市水道局での埋設調査

市役所の道路挟んだところにある水道局

その他、水道引込以外では大阪ガスでガス配管の引き込み具合も調べます

ライフライン調査
上下水道・ガスの埋設を調査し本管・引き込みが出来ているかを調査確認します。水道局では勿論、上下水道の調査になります。埋設・引込を調べます。
伊丹市上下水道局
〒664-0881 伊丹市昆陽1丁目1番地2
ホームページ

オカダ

新居に引っ越したら水が出ない！！トイレが流れない！なんてことにならないか？前面道路の配管・口径と宅内引込状況と口径を調査します。又その事項をしっかりと重要事項説明書に記載し買主様に宅建士が説明致します。

下水道の配管状況

汚水は公共下水で　前面配管口径250ミリ　宅内引込150mm。
雑排水も公共下水管に流れていきます。
分流で雨水は側溝に流れていきます。

上水道の配管状況

水道は公営水道で配管は前面道路に100ｍｍの配管がきており、宅内引込が25ｍｍの配管になります。
メーター20ｍｍ

オカダ

新居にお引っ越し後、開栓手続きのみで上下水道が直ちに利用できることを確認しました！

法務局での物件調査

水道局の並びに法務局があります

法務局での物件調査
法務局では該当物件の登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面を入手し該当物件の所有者や地図・大きさを調査します。
〒664-0881 兵庫県伊丹市昆陽１丁目１−１２
電話：072-779-3471

登記簿謄本（全部事項証明書）

売主と所有者が同一か？所有権以外の権利がついていないか？などを謄本で確認します。抵当権もついていなくて、綺麗な土地でした。

地積測量図

こちら地積測量図では謄本の地積・売買契約での地積が合致するか？又詳しい測量結果を確認します。

公図

こちら公図では地番と対象物件の位置等を確認したり隣地の状況を確認します。

オカダ

法務局で入手しましたこのような書類は重説・売買契約時に買主様に添付書類としてお渡しします。

 

最後に

ここで説明させて頂きました物件調査は不動産仲介会社の業務のなかの僅か一部分です。物件内覧、申込手続き、住宅ローン手続き、物件調査、重要事項説明書作成、売買契約書作成、決済手続きがございます。どれをとっても重要なことばかりで一つ間違えれば買主様にも多大なご迷惑をかけたり損害賠償にもつながる責任ある仕事・間違いの許されない業務になります。今回の伊丹市鈴原町一戸建てですと一般的に仲介手数料は約110万円必要になります。業務の専門性・複雑化・案内から決済までの業務時間等を考えると個人的に決して高い金額でないと考えています。当社では、この一連の仲介業務を何一つ省略することなく、今回も仲介手数料無料で行います。お客様に喜んで頂いて、最後に「ありがとう」って言って頂けるようしっかりお仕事させて頂きます。仲介手数料だけでなくて住宅ローンや火災保険も選択一つで大きく節約できます。トータルで節約できるよう精一杯頑張ります。Ｎ様、今後とも宜しくお願いいたします。

担当　岡田誠司