こんにちは。ゼロベスト・ゼロ家を運営してます㈱ＡＱＵＷＡの岡田です。久々の更新になってしまいました。奈良県・大和郡山市・洞泉寺町の新築一戸建ての購入申込を頂いた案件も住宅ローンの事前審査も通過。いよいよ売買契約となります。売買契約は住宅ローンの事前審査に通過しないと行う事ができません。これは、売買契約後に住宅ローン審査で否決になると取引に関係する買主・売主・仲介業者の労力も全て無駄になってしまうからです。ですから仲介業者は購入申込を頂くと早急に（同時に）住宅ローン関係で動きます。勿論、当社ではこの住宅ローンに関して一般的によくある事務代行手数料等は一切頂きません。更に今回も仲介手数料無料での仲介になります。住宅ローン事前審査も承認され無事通過し、いよいよ売買契約となります。契約に向けて売買契約書と重要事項説明書の作成を行います。（書類作成費等も無料です）。つまり、買主様からは当社に利益になる物は一切頂かないと言うことになります。この契約書類に必要な物件の調査は私の場合、普段はお客様の内覧や契約などの予定が入っていますので定休日の火・水にこの物件調査に行くことにも、もう慣れました。物件調査を行った模様をブログにして見ました。これから新築一戸建てを購入する方の参考になればと思います。

大和郡山市・洞泉寺町の新築一戸建ての物件調査に行ってきました

この物件調査は売買契約に先駆けて買主様に行う重要事項説明をするにあたって非常に重要なんです。しっかり調査した結果を宅地建物取引士が買主様に説明します。物件調査は、現場で行う調査と市役所や法務局・水道局などで行う調査があります。今回は、大和郡山市洞泉寺町の現場・大和郡山市役所・大和郡山市水道部・奈良地方法務局葛城支局で調査致しました。

オカダ

本日のスケジュールは、こんな感じでした。普段よりタイトなスケジュールです。頑張らないと！！　

本日のスケジュール
定休日の為、自宅から出発ＡＭ8時
↓
大和郡山市洞泉寺町の新築一戸建て
現場での調査　　ＡＭ10時～
↓
大和郡山市役所で都市計画・建築基準法等の
制限調査ＰＭ12時～
↓
大和郡山市　水道局で上下水道
埋設等の調査　　ＰＭ13時半～
↓
融資銀行へ事前承認後の打ち合わせ
ＰＭ　15時～
↓
法務局にて登記簿謄本・公図・地積測量図を入手し登記事項を確認
ＰＭ17時
↓
帰宅　ＰＭ20時

大和郡山市・洞泉寺町・新築一戸建て現場での物件調査

大和郡山市洞泉寺町 新築一戸建て

物件の接道について

オカダ

前面道路を撮影しました。後に大和郡山市役所での道路調査により建築基準法第42条2項道路　公道の浄慶線　と言うことが調査で判明しました。42条2項道路についてまとめてみました！　

建築基準法第42条2項道路とは
都市計画区域に指定されていた時に既に建築物があり幅員が４ｍ未満の道路で特定行政庁が指定した道路の事を言います。建築基準法上、建物を建築するには4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなくてはならない上、建築基準法に規定する道路でなければいけません。今回の42条2項道路もその一つになります。幅員は3.9ｍになります。どうして4ｍないのに建築できるのか？それは、建築基準法は昭和25年11月に施行されましたが、すでに多くの建物が4ｍ未満の道に建ち並んでいました。建築基準法では原則4ｍ以上の道路に接面しなければいけないと規定していましたが、現在ある建物を取り壊すわけにはいきません。その為に、4m未満の道に接した土地でも建物を建築できるようにしました。セットバックと言う言葉を聞いたことあると思いますが、４ｍ未満の道路に接道している土地に新たに建物を建築する場合、道路の中心線から2ｍバックしたところから建築できとしました。そうすることにより4ｍ未満の道路を将来的に4ｍ以上の道路にしていこうとしています。

オカダ

ちなみに建築基準法が制定されたのは昭和２５年、まさに戦後　。焼け野原になった各地の復興に最低限家を建てる時は守って！と決めた最低限の基準なんです。この中に4ｍ以上の道路に2ｍ接道なんかの規定があります。

オカダ

４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道義務と言うのは、車の大きさからきています。当時から車の幅は約2ｍ前後ですから。車は車でも緊急車両になります。円滑に避難・消火・救助活動を進められるようそのように決めています。

で実際の、今回の道路は・・・元々4ｍ未満の建築基準法第42条2項道路ですので約2.26㎡のセットバックを完了しています。昔からの道路もこのように綺麗になり広くなっています。

接面道路を北側から撮影しました。（右側の駐車場にブルーシートを敷いているのが該当物件です）

接面道路を南側から撮影しました。（左側の駐車場にブルーシートを敷いているのが該当物件です）

隣地境界・越境等について

オカダ

敷地境界には隣地からの越境は見当たらず敷地南側・隣地との境に電柱が存在します。これは生活するためには仕方のない事ですね。撮影ポイントに数字を付けています。

オカダ

敷地向かって右手前（接道北側）から反時計回りに境界周辺を撮影しました。

撮影ポイント①敷地接道北側から撮影

撮影ポイント①敷地接道北側から撮影

撮影ポイント②敷地北西部を撮影

撮影ポイント③敷地南西部を撮影

撮影ポイント④敷地南西部を撮影

撮影ポイント⑤敷地南西部を撮影

影ポイント⑥敷地南西部を撮影

撮影ポイント⑦敷地南西部を撮影

撮影ポイント⑧敷地接道南側を撮影

撮影ポイント⑨敷地南西部を撮影

オカダ

売買契約後に売主様と立会で境界明示があることを売主様にも売買契約書で事前に確認していますので買主様も安心です。

現地での物件調査
物件調査では実際に現場に行き境界・越境・道路・近隣周辺など調査し重要事項説明書に反映させていきます。

大和郡山市役所での物件調査

大和郡山市役所

記念碑です。読んでいる暇はありません。

役所での物件調査
ここでは、該当の土地が都市計画法・建築基準法・道路関係・都市計画法と建築基準法以外の制限を調査します。簡単に説明すると、どのような建物を建築することができるかを調査します。
大和郡山市役所
所在地： 〒639-1198 奈良県大和郡山市北郡山町２４８−４
電話： 0743-53-1151

オカダ

市役所に入るなり、先ずは掲示板で調査したい部署と階数をチェックします。4階の都市計画課から調査し階段で下っていきます。少しでも効率よく調査していかないと最終の法務局まで行くことが出来ません・・・急ぎながら確実に・・・これ一番難しい・・

オカダ

ここでの調査で大事な事は、再建築するときに、どんな建物が建てれるかって事です！色んな法律で、その土地がどのような制限を受けている？ってことを軒並み調査していきます。又その事項をしっかりと重要事項説明書に記載し買主様に宅建士が説明致します。こちらでは制限内容をピックアップしました。

都市計画法・建築基準法の法令に基づく制限

1. 都市計画区域内の市街化区域で商業地域に該当
2. 都市計画施設無し準防火地域　高度地区25メートル
3. 建ぺい率80％　容積率400％
4. 建物の高さ制限・・・道路斜線制限　隣地斜線制限

都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限

1. 景観法（奈良県一般区域）
2. 近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律
3. 文化財保護法（郡山城）

道路の調査

1. 物件は東側の公道42条第2項道路である浄慶線（約3.9ｍ）に接道しています。
2. 南側には幅員約3.4ｍの洞泉寺線があります。

２階の関係部署で災害ハザードマップを入手

オカダ

調査内容を重要事項説明書に記載し契約日に買主様にしっかりご説明します。又こちらで入手した書類関係も買主様に添付書類としてお渡しいたします。どんな書類を手に入れたか写真とりました！↓

大和郡山市水道部での物件調査

ライフライン調査
上下水道・ガスの埋設を調査し本管・引き込みが出来ているかを調査確認します。水道局では勿論、上下水道の調査になります。
大和郡山市役所上下水道部
所在地： 〒639-1005 奈良県大和郡山市植槻町６−１０
電話： 0743-53-3661

前面道路の上水道配管と引込配管図

下水道の配管と引込関係図

オカダ

新居に引っ越したら水が出ない！！トイレが流れな！なんてことにならないか？前面道路の配管・口径と宅内引込状況と口径を調査します。又その事項をしっかりと重要事項説明書に記載し買主様に宅建士が説明致します。

下水道の配管状況

汚水は公共下水で　前面配管口径300ミリ　宅内引込150mm。
雑排水も公共下水管に流れていきます。
雨水も合流式で公共下水管に流れていきます。

上水道の配管状況

水道は公営水道で配管は前面道路に75ｍｍの配管がきており、宅内引込が20ｍｍの配管になります。

オカダ

新居にお引っ越し後、開栓手続きのみで上下水道が直ちに利用できることを確認しました！

法務局での物件調査

法務局での物件調査
法務局では該当物件の登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面を入手し該当物件の所有者や地図・大きさを調査します。同県内だとどこの法務局でも入手できますので今回は住宅ローンで利用する銀行営業時間内に打ち合わせ等がありましたので大和高田市の下記の法務局で調査しました。
奈良地方法務局葛城支局
所在地： 〒635-0096 奈良県大和高田市西町１−６３
電話： 0745-52-4941

オカダ

こちらは実際に入手した登記簿謄本・地積測量図・公図になります。個人情報満載ですのでボカシいれてます！

登記簿謄本（全部事項証明書）

売主と所有者が同一か？所有権以外の権利がついていないか？などを謄本で確認します。抵当権もついていなくて、綺麗な土地でした。

地積測量図

こちら地積測量図では謄本の地積・売買契約での地積が合致するか？又詳しい測量結果を確認します。

公図

こちら公図では地番と対象物件の位置等を確認したり隣地の状況を確認します。

オカダ

法務局で入手しましたこのような書類は重説・売買契約時に買主様に添付書類としてお渡しします。

最後に

ここで説明させて頂きました物件調査は不動産仲介会社の業務のなかの僅か一部分です。物件内覧、申込手続き、住宅ローン手続き、物件調査、重要事項説明書作成、売買契約書作成、決済手続きがございます。どれをとっても重要なことばかりで一つ間違えれば買主様にも多大なご迷惑をかけたり損害賠償にもつながる責任ある仕事・間違いの許されない業務になります。コチラの新築一戸建てですと一般的に仲介手数料は約100万円必要になります。【（売買価格×0.03）+6万円】＋消費税。業務の専門性・複雑化・案内から決済までの業務時間等を考えると個人的に決して高い金額でないと考えています。当社では、この一連の仲介業務を何一つ省略することなく、今回も仲介手数料無料で行います。お客様に喜んで頂いて、最後に「ありがとう」って言って頂く事が最高の喜びです。多額の住宅ローンを背負いこれから恐らく一生住み続ける大切なマイホーム。私が仲介させて頂けること、心から感謝いたします。Ｍ・Ｅ様、決済まで一生懸命頑張らせて頂きます。今後とも宜しくお願いいたします。　担当　岡田誠司