お家探しからご引っ越しまでの流れ
１．物件（新築一戸建て）を探す
２．物件案内・内覧
３．購入申込
４．住宅ローンの申し込み
５．取引（重要事項説明・不動産売買契約）
６．住宅ローン決済・登記・ご引っ越し
新築一戸建て購入で多くのお客様が住宅ローンをご利用されます。そこで「住宅ローンは組めるの？」「借入額はいくらまで大丈夫？」など様々なご不安を抱えられる方も多いと思います。こちらでは、住宅ローンの申込に必要な事前審査や本審査について流れや特にご注意いただきたいことを記事にしました。
補足
フラット35に関しましては民間銀行の審査方法や手続きが異なりますのでご注意ください。後に説明していますので参考にして下さい。
住宅ローン申し込みの流れ
住宅ローンを利用して不動産購入するときの流れがこちらです。一般的に住宅ローンの契約までには事前審査と本審査があります。事前審査に通過しないと本審査申し込みは出来ませんし勿論、融資は不可能です。
住宅ローンご利用の流れ
１．（物件の購入申込）
２．住宅ローンの事前審査（審査結果は～１週間程）
３．不動産売買契約
４．住宅ローンの本審査（審査結果は～２週間程）
５．住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
６．銀行融資決済・名義変更・物件引き渡し
住宅ローンの事前審査
そもそも事前審査は何のためにやるの？
住宅ローンを利用するには、審査が２回あります。物件の購入申込の後、すぐに行うのが住宅ローン事前審査です。お客様の属性で希望の借り入れができるかどうかをある程度審査します。売買契約をしても住宅ローンが借入不可の場合、時間や労力が無駄になってしまいまいます。だから。売買契約の前に銀行の住宅ローン事前審査を受けます。（本審査は保証会社が行います）事前審査を通過しても売買契約後の住宅ローン本審査で不可になるケースもございます。つまり、事前審査に通過しないと住宅ローンを組むことができません。
事前審査は物件が決まっていないと行う事が出来ません。決まる前でも「どれぐらい借入できるか？」「毎月の返済額は？」等、銀行サイトでシュミレーションを行うことが出来ます。借入可能額や月々の返済額がわかれば、購入できる物件の条件が決まりマイホームの実現に一歩近づきます。
購入申込前にやって欲しいシュミレーション
クリックすると住宅ローンシュミレーションできます。ある程度の借り入れ可能額や月々返済額・ボーナス時の返済額を算出することが出来ます。
三井住友銀行
みずほ銀行
池田泉州銀行
三菱東京ＵＦＪ銀行
住信ＳＢＩネット銀行
京都銀行
イオン銀行
ソニー銀行フラット35
住宅ローン・事前審査では何を審査されるのか？
住宅ローンの事前審査で審査される内容は国土交通省・住宅局の民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書で確認することが出来ます。こちらは住宅ローンを供給している民間金融機関を対象として実施していますので参考になります。
完済時年齢と借入時年齢｜住宅ローンの事前審査項目
住宅ローンの借入時と完済時の上限年齢を銀行毎にまとめてみました。
半官半民の住宅ローン「フラット35」だけが数年前まで80歳前後だったのが、顧客獲得など融資条件の緩和で民間銀行も殆ど８０歳を上限としています。借入時上限年齢も65歳が主流だったのが現在ではは70歳上限が殆どです。ただ定年後の年数等も考慮しますので、早めに借りて早めに返済完了できるのが審査的には安心ですね。
| 銀行名 | 借入時上限年齢 | 完済時上限年齢 | |
| 大手銀行 | 三井住友銀行 | 70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで |
| みずほ銀行 | 71歳未満 | 81歳未満 | |
| 三菱東京UFJ銀行 | 70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで | |
| りそな銀行 | 70歳未満 | 80歳未満 | |
| 信託銀行 | 三井住友信託銀行 | 66歳未満 | 81歳未満 |
| 三菱UFJ信託銀行 | 65歳以下 | 80歳以下 | |
| その他 | フラット35 | 70歳未満 | 80歳未満 |
| ネット銀行 | イオン銀行 | 71歳未満 | 80歳未満 |
| 楽天銀行 | 65歳6カ月未満 | 80歳未満 |
返済負担率｜事前審査項目｜住宅ローンの事前審査項目
返済負担率は各金融機関によって異なりますがだいたい年収によって年収によって25～35％以内とされています。年収が多くなれば段階的に負担率も多くなります。又審査金利は実際に借り入れする時の金利で計算されません。金融機関によって異なりますが4％前後で計算するケースが多く金利が４％になっても返済できるかどうかを審査しています。
返済比率（％）＝年間返済額（ボーナス払いも含む）÷年収×100
年収・勤続年数｜住宅ローンの事前審査項目
年収や勤続年数は安定して返済可能かどうかを見る目安です。勿論、年収が高く勤続年収が多い程審査には有利です。給与所得者の場合は各種控除前の下記の源泉赤枠の額面金額になります。自営業者は残ったお金、つまり経費を引いた金額になります。
勤続年数が1年以内の場合、審査では高い確率で落とされてしまいます。一般的に勤続３年以上が望ましいと言われています。勤続年数が2年程度ある場合は地方銀行・信用金庫・ネット銀行のご利用が良いかもしれません。住宅ローンを組めるかどうかは、お客様の属性に合った金融機関選びが大切です。
健康状態｜住宅ローンの事前審査項目
これは（団信）団体信用生命保険に加入できるかどうかという指標です。団信は民間金融機関で住宅ローンを借りる時に加入します。本人が死亡したり特定の病気になった時に住宅ローンがゼロになる保険です。殆どの金融機関はこの団信への加入を前提に融資します。健康状態によってはば団信には加入できず住宅ローンは組む事が出来ません。
他の債務・返済状況｜住宅ローンの事前審査項目
クレジットカード等の他の債務状況や返済状況・税金の滞納などを調査します。滞納や延滞等があれば審査結果に大きく影響されます。この債務状況は以下の3つの信用情報機関で調べることが出来ます。金融機関は融資をするにあたり信用情報機関でお客様の債務状況を確認します。過去にクレジットカードの延滞や滞納があった！消費者金融で借りた！他に借り入れがある！などご心配なお客様は下記の機関で信用情報を取り寄せ、確認して下さい。（各1000円程の手数料要）。それが原因で借入不可となるケースもありますので。又銀行住宅ローンは他の債務も合わせての融資可能額が決定しますのでご注意下さい。
クレジット事業を営む企業が中心となる消費者金融、携帯電話会社が加盟する個人信用情報機関。
クレジット会社、保証会社、リース会社、金融機関を会員とする個人信用情報機関
銀行、信用金庫、信用組合、労金、農協などが加盟している個人信用情報機関
担保評価｜住宅ローンの事前審査項目
住宅ローンを借りると物件に抵当権がつけられます。万が一返済が不能になると差し押さえが実行されます。競売で落札される価格が目安となります。物件自体にそれ相当の価値があるのかを評価します。ただ中古になればどんどん落札価格が下がることから金融機関の担保評価は物件よりも人物評価に重点を置きます。将来下がり続ける物件の担保価値よりも安定した給与をもらう大企業・公務員など人物評価に価値を置きます。
事前審査に必要な書類
インターネットで事前審査を行う銀行も増えてきていますが、こちらでは店頭申込についに説明します。店頭申込では下記の書類を提出します。事前審査ですので書類は全てコピー・印鑑は認印で大丈夫です。また他で借入・債務があるときは残高証明が必要です。
サラリーマン・公務員の場合
- 事前審査申込書
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 健康保険証
- 源泉徴収票
- 物件概要・パンフレット
会社役員の場合
- 事前審査申込書
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 健康保険証
- 源泉徴収票（3期分）
- 決算書（3期分）
- 物件概要・パンフレット
個人事業主の場合
- 事前審査申込書
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 健康保険証
- 確定申告書（3期分）
- 物件概要・パンフレット
事前審査を出す前の注意点
住宅ローンの事前審査は３行まで！事前審査を銀行に申し込みをすると個人信用情報をチェックします。（借り入れをするときは殆ど調べます）この履歴が6か月間消えません。又この履歴も信用情報をチェックした時に分かります。「問題があるから何行も事前審査にだしている？」って思われる可能性があります。ですから、３行までにしましょう！
住宅ローンの本審査
住宅ローンの事前審査に通過すると次は住宅ローンの正式申込を行い本審査になります。事前審査は銀行が行うに対して本審査は保証会社が行います。返済できなくなった時に保証会社が代わりに返済するので審査も行うわけです。申込から１週間程度で審査結果がでます。
不動産売買契約後に住宅ローンの本申込
住宅ローンの本申込みは売買契約後に行います。必要書類に売買契約書・重要事項説明書などが必要です。
審査項目のチェックポイント
本審査では、物件の担保評価と本人の健康状態をメインにチェックされます。個人信用情報や属性は事前審査で怪しいところがあれば厳しく見られます。借入額に相当する担保価値があるかどうか？健康状態では団体信用生命保険(団信)に入れるかどうかを見られます。団信は借主が死亡や高度障害者になった時、返済を肩代わりします。
住宅ローン本審査に必要な書類
金融機関が用意するもの
- 住宅ローン借入申込書兼保証委託申込書
- 団体信用生命保険申込書兼告知書
本人が用資するもの
- 本人確認資料（運転免許証等、住民票、健康保険証の写しなど）
- 収入確認書類（給与所得者：源泉徴収票、所得証明書など
自営業者：納税証明書、２～３期分の確定申告書など
会社経営者：源泉徴収票、２～３期分の法人決算書など - 物件確認書類
売買契約書、重要事項説明書、土地・建物の登記簿謄本
物件概要書、公図、物件案内地図、
間取り図、測量図、配置図など - 印鑑（実印）
住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
融資の承認（住宅ローン本審査）が得られたら金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を銀行で締結します。この時に実行金利などが確定します。住宅ローンを借りる契約がこれで終了します。融資実行日を決定します。
事前審査からの流れ
事前審査→住宅ローン申し込み・本審査→（不動産売買契約）→金消契約→残代金決済（名義変更・引き渡し）
融資実行日とは
融資実行日には借入銀行に売主・買主・司法書士・不動産仲介会社が集まり買主の口座に融資金が入金されその後売主に送金します。売主は入金を確認し司法書士が物件の名義変更手続きを行います。
住宅ローンの審査に落ちない為の５つの対策
後で後悔する前に事前審査前にやっておいた方が良い対策を紹介しておきますね。
①他の借金を完済する
消費者金融からの借り入れが現在あるだけで審査に通らない金融機関もあります。又過去に延滞・滞納などの事故がある場合は融資も難しくなるケースがございます。
よくあるのが車のローンやクレジット払い・リボ払いです。住宅ローンの審査基準の返済比率（負担率）にこの借金も含まれますので銀行の審査にパスできるよう返済するなどして負担率を審査基準内にして下さい。（リボの１回払いは負担率に入りません）
②信用情報が不安な時は開示請求する
過去の借入・借金で支払いが遅れたなど、不安な方は信用情報の開示請求をし確認してください。過去現在の借入・延滞・滞納状況を確認することが出来ます。記載している内容で不明な点があったり間違った内容を記載の場合は訂正等を請求して下さい。住宅ローンを借りる金融機関も審査段階でこれをチェックし、融資するかを判断します。
シーアイ・シー（ＣＩＣ）
日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）
③使わないクレジットカードを整理する
クレジットカードの利用枠が負債と見なされます。使っていないクレジットカードは住宅ローン申込前に解約をお勧めします。又カードローンに関しても返済負担率に影響します。使わない・使う予定がないカード類は整理した方が良いでしょう。
④頭金を用意する
頭金があるないとでは審査に影響します。「十分な貯蓄・余裕が無いので返済能力が無い」と判断されがちです。無理のない範囲で頭金を用意してください。又頭金を用意することで返済負担率を下げることも出来ます。
⑤収入合算をする
本人だけの収入では借入希望額に満たない場合に家族の収入を合算することを収入合算と言います。家族の収入を合算して１つの住宅ローンを組む連帯債務・連帯保証と家族が別々に住宅ローンを組むペアローンがあります。合算できる割合が銀行によって異なります。
事前審査の無いフラット３５
独立行政法人の住宅金融支援機関が民間金融機関から住宅ローンを買い取り長期固定金利を実現する全期間固定金利の住宅ローンです。民間銀行では団信加入が必須ですが加入できない人でも借入が可能。
フラット３５の審査
①本人の審査
本人に対する要件は民間金融機関に比べると比較的緩く、勤続年数の少ない人や自営業で課税所得の低い人など利用しやすい。
- 年齢・・・満７０歳未満
- 勤続年数・・・制限なし
- 最低年収・・・安定収入があること
②物件の審査
原則として【適合証明書】の交付が可能な物件であること。
