こんにちは、株式会社ＡＱＵＷＡの岡田です。
ここでは宅地建物取引業（宅建業）を営む不動産屋開業の流れや必要資金・基礎知識をまとめてみました！
この宅建業を営むときに不動産免許や宅地建物取引士の資格が必要になります
不動産業と宅建業は同義ではありません。 不動産業には、売買、仲介（「媒介」ともいわれます）、賃貸（土地や住宅・ビルの大家）、管理（分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等）など、様々な業種が含まれます。 一方、宅建業は、不動産業のうち、売買や仲介といった取引（流通）を取り扱う業種のみが含まれます。
目次
そもそも宅地建物取引業って？
宅地や建物の取引を業として行う事を宅地建物取引業って言います。
宅地建物取引業の宅地とは？
全ての土地が宅地ではありません。
宅地建物取引業の宅地とは
- 現在建物が建っている土地
- 将来建物を建てる目的で取引される土地
- 用途地域内の土地（道路・公園・広場・河川・水路は含まない）
です。
上記の宅地の取引を業とするときに不動産免許が必要です。
宅地建物取引業の建物とは？
住居・事務所・倉庫・マンションやアパート（一室も建物）など全ての建物です。この建物の取引を業とするときに不動産免許が必要です。
宅地建物取引業の取引とは？
- 自ら当事者として「売買」「交換」
- 他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
- 他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」
補足 上記の取引の中には自ら「賃貸」がありません。つまり大家さんが自分の宅地や建物を賃貸する大家業は取引に当たらず宅地建物取引業（宅建業）ではありませんので不動産免許や宅地建物取引士の資格は必要ありません。不動産屋でも賃貸業だけなら免許や資格はいりません
宅地建物取引業の業とは？
不特定多数に反復継続して行うことを言います。
無報酬であっても、不特定多数または反復継続すれば業にあたります。
宅建業を開業するまでの流れ
宅建業の開業決意
不動産会社に勤務すれば、いつかは脱サラ・独立って思う人も多いのでないでしょうか？
不動産屋で独立するには、
- 経験（同業とのつながり・人脈・知識）
- 資金（開業資金・運営資金）
- 宅地建物取引士資格（資格試験合格）
が必要です。
経験・資金はどんな業種でも必要です。宅地建物取引士の資格は代表者が持っていなくても一緒に業務を行う人が持っていれば問題ありませんが、ここは社長が持っておいた方が良いでしょう。
社内でもトップセールス！資金も貯めた！資格も取得！
で・・・初めて独立を考えるようになる・・・
このまま、サラリーマンで頑張るか？
独立して社長になるか？
安定したサラリーマン・・
リスクはあるけどハイリターンの独立・・
こんな人は独立すべき
特に大手や知名度の高い不動産会社に勤務すると会社の看板・信用・実績で集客できます。信用や実績は開業したばかりの不動産屋にはありません。どの不動産屋も喉から手が出る程、お客が欲しい！集客なければあなたのトップセールス時代のノウハウや知識を使えません。営業マンが本領発揮できる接客力や経験・知識も本領発揮できません。
今の会社の業務全てを自分や一緒に開業する仲間と出来る人は独立しても面白くなるかもしれません。起業する価値はあると思います。お客様を集客し追客し接客し成約する過程を全て自分の力で出来るノウハウや経験がある人は独立して自分の力を試してみるのも良いでしょう。これは、宅建業者に限らず全ての商売に共通する課題です。
宅地建物取引士の資格取得
宅建業法の改正により平成27年4月から宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ改称されました。僕が初めて登録したのが平成14年でしたので取引主任者と呼ばれた時代です。10年間全く使っていなくて開業の為に更新をしましたが新しく宅地建物取引士となっていました。士業の仲間入りって感じで一段と立派感が出ました！
不動産の取引にかかわるプロフェッショナルとして宅建業者の事務所に5人に1人の宅地建物取引士を設置しなければなりません。不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。合格率は１５．４％で僕の場合は試験2回目でやっと合格しました。サラリーマン時代、仕事帰りに学校に通い勉強しました。仕事をしながらの資格取得は大変でした。正直社会人になってこんなに勉強したことは無かったです。
宅地建物取引士しか出来ない不動産取引で重要な業務
- 重要事項説明書面への記名・押印
不動産取引・契約をするときに対象不動産の情報を記した重要事項説明書面に記名・押印 - 重要事項説明書面の内容の説明
重要事項説明書の内容説明は宅建士の資格保有者しかできません。不動産会社の社長でも資格が無ければできません。 - ３７条書面（契約書）への記名・押印
宅建士の重要事項説明（重説）が終わるといよいよ契約です。この契約書の事を37条書面と言います。こちらにも宅建士の記名・押印が必要です。
どんなに優秀な営業マンがいても、宅地建物取引士を確保しなければ宅建業は出来ないと言うことです。
注意「名義貸し」等を耳にしますが勿論オススメできません。取引士の名前だけを借りて営業している不動産屋もよく聞きますが免許取り消しの対象になります。何よりもお客様を騙して契約をする分けになりますので論外です。資格を持つ従業員を雇用してもよいのですが、最終的に経営責任を持つ社長のあなたが資格をとってから独立するのが賢明です。不動産会社のトップですから資格を取って下さい。
事務所の設置
お次は事務所の用意です。
不動産屋を開業するのに不動産屋に事務所（店）を仲介してもらいます。何かしっくりきませんが仲介手数料を支払わなくてはいけません。
今まで不動産営業をしていましたので、条件の良いテナントを探したり見つけるのは得意ですが免許が無いので仲介業者に依頼するしか出来ません。しっかり仲介手数料をお支払いしました。
僕が初めて商売をしたときは異業種でしたが先ずは自宅で始めました。経費的には助かりますが仕事と生活の切替で四苦八苦しました。気持ちを変えたりモチベーションを維持するにも仕事と住宅は別にした方が良いです！
ここは、会社設立したときや宅建免許取得時の本店所在地になります。
開業するとなかなか引っ越しも出来ませんし、経費もかさみます。最高の物件に巡り会って下さい。
会社を設立する
僕の場合は、もう20年ぐらいお付き合いのある司法書士の先生にお願いしました。不動産屋開業後も引き続き不動産登記・設定などでお願いしようと思います。個人事業でも大丈夫ですが後ほど法人登記をお考えでしたら最初から登記しておいた方が良いと思います。個人的には法人の方がお客様は安心すると思います。
宅地建物取引業免許の申請
僕の場合は大阪府庁に申請します。宅建業の免許申請を代理で行政書士が10万円程で行っているのをよく見ますがお時間がありましたら自分で簡単にできます！僕は自分で申請を行いました。僕の場合は平成２９年５月１５日に申請書類を提出し免許通知のハガキは平成２９年６月１０日に届きました。
営業保証金の供託又は弁済業務保証金分担金の支払い
免許通知のハガキが到着したら
次は宅建業を開業する前に供託金を納めます。
供託金とは？
宅地建物取引業法では万が一お客様に損害を与えたときの為に
次のいずれかの制度を義務付けています。
⑴営業保証金制度
法務局に営業金保証を供託する。本店１０００万円・支店５００万円
⑵弁済業務保証金制度
保証協会に弁済業務保証金分担金を納付する。本店６０万円・支店３０万円
費用面から見ても弁済業務保証金制度の方が圧倒的に利用されています。
保証協会には社団法人全国宅地建物取引業保証協会と公益社団法人不動産保証協会があります。
- 社団法人全国宅地建物取引業保証協会・・宅建協会に入会（審査・事務所調査あり）して分担金を納付
- 公益社団法人不動産保証協会 ・・不動産協会に入会（審査・事務所調査あり）して分担金を納付
僕の場合は宅建協会に入会し弁済業務保証金分担金を供託しました。
いよいよ開業です！
営業保証金の供託又は弁済業務保証金分担金を納付完了後に大阪府庁に下記の書類を届けいよいよ開業です！
- 免許通知のハガキ
- 免許証を取りに行く人の認印
- 営業保証金を供託した場合
⑴営業保証金供託済届出書（様式第七号の六）
⑵供託書（原本と写し１部） - 弁済業務保証金分担金を納付した場合
協会の指示に従って下さい。
開業までの必要な資金まとめ
不動産仲介業の場合でも最低限、こちらが必要になります。免許申請等、自分で出来ることは自分でやりました。又備品は程度の良い中古品・リサイクルを利用しました。勿論、立派な事務所や新品備品を選択した場合は金額アップは避けれません。僕の場合は極力出費を削りました。中古・リサイクル品と言っても見た目では分からないほど綺麗な物です。特にコピー機に関しましては定価１００万以上の両面カラー印刷出来るものを５万円程で手に入れました。出費した経費は今後の売上（仲介手数料）で補っていかなくてはいけません。仲介手数料無料で開業する為には初期投資の削減は当然の選択です。
- 事務所費用（敷金・礼金・仲介手数料・賃料等）２００万円
- 会社設立費用・・１０万円
- 備品・・コピー機・電話ＦＡＸ・机・パソコン等・２０万円
- 不動産免許申請・・大阪府証紙 知事免許３．３万円
- 宅建協会入会・弁済業務保証金分担金等・・１４２万円
不動産仲介業を開業するにあたり実際に必要になった概算金額です。極力自分で出来ることは自分ですることで経費を抑えました。仕入れの必要な分譲事業の場合は不動産取得費等高額な資金が高額になります。
