住宅ローンの諸費用

金利以外に何を払う?

不動産の購入で大半の方は銀行の住宅ローンを利用します。この住宅ローンを利用するには金利以外に諸費用が必要です。

オカダ
住宅ローン利用時の諸費用をまとめてみました。
  1. 保証料
  2. ローン事務手数料(※ローン事務代行手数料とは別物です
  3. 金銭消費貸借契約書の印紙税
  4. 団体信用生命保険料

補足
金銭消費貸借契約書の印紙税は印紙税の項目と重複しています。印紙税の項目クリック

住宅ローンの諸費用

分かり安く説明します。

保証料(ローン保証料)

住宅ローンの借入には銀行の保証会社の保証が必要な場合に保証会社に保証料を支払います。住宅ローンの債務者(あなた)が返済できなくなった時にこの保証会社が債務者(あなた)に代わって銀行に返済します(代位弁済)。住宅ローンは返済期間が長く連帯保証人をつけることが困難なために導入された保証会社制度ですが実質は銀行の為の制度になっているのが現状です。ここで注意して頂きたいのはローン残金を保証会社が銀行に払ったとしても債務が減ったり消えたりしないことです。債権者は銀行から保証会社に代わることで取り立ても厳しくなります。保証会社は融資銀行の関連会社に設定されているのが大半です。

  • 保証料の金額は?
  • 保証料外枠方式
  • 保証料内枠方式
  • 繰り上げ返済した時

借入金額の約2%+消費税

銀行によって異なりますが借入額の約2%で借入額3000万円の時、約60万円程の保証料が必要です。

保証料一括払い

保証料を一括前払いすることを保証料外枠形式と言います。分割払いの保証料内枠形式と比べると総支払額が安くなります。手元資金に余裕があればこちらがオススメ。

保証料の分割払い

分割で支払うことを保証料内枠形式と言います。適用金利(融資金利)に0.2~0.3%を上乗せして支払います。手持ち資金を残したい方にはオススメです。一般的に内枠を選ぶ方が多い。

保証料は戻る?

保証料内枠形式の場合は、毎月の返済額にONされていますので将来分は支払っていないので戻りませんが外枠形式の場合は手数料が引かれて戻ってきます。

オカダ
債務者にはメリットはありません。住宅ローンの焦げ付きから金融機関を守る為のように思えます。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、住宅ローンの借入の銀行サイドに支払う事務手数料です。約3万円~5万円までに設定している銀行が多く、各銀行によって異なります。不動産会社に払うローン事務代行手数料とは全く異なります
オカダ
ローン事務代行手数料の支払先は不動産会社になります。名目は住宅ローンの相談料やアドバイス的な費用のようです。当社では、このような手数料は頂きません

金銭消費貸借契約書の印紙税

融資金融機関との住宅ローン借入契約書(金銭消費貸借契約書)に収入印紙を貼付し消印し印紙税を払います。印紙税の項目で詳しく説明しています。平成30年3月31日までの軽減後の税額は物件価格1000万円超~5000万円以下で1万円です。

印紙税について

団体信用生命保険料

団体信用生命保険(団信・だんしん)は住宅ローン専用の生命保険で住宅ローンを組むときに加入を条件としている金融機関が殆どです。団信に加入することで債務者が死亡したり高度障害の病に侵されたときなど住宅ローンの残金が保険で賄え、住宅ローンを清算できます。住宅ローンがなくなってそのまま居住できます。

  • 保険料は?
  • 団信の種類
  • 加入できない人
  • 既存の生命保険を見直し

住宅ローン金利に含まれている

通常の団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれているケースが大半ですので、そのような場合、別途保険料を支払うことはありません。

通常の団信の死亡・高度障害に加えがん・脳卒中・急性心筋梗塞が保障される3大疾病特約付き団信やがん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の重度疾病が保証される8大疾病特約付き団信があり、保険料や保障内容は金融機関で様々ですが金利0.1%~0.3%程度の上乗せで加入出来ます。

住宅ローンを利用で出来ません

団信も生命保険ですから、加入する際には健康状態を告知する必要があります。健康状態に問題がある場合、団信の加入を義務付けしている金融機関の住宅ローンを利用することが出来ません

通常の団信の加入は金利に含まれているのであまり気にしない方が多いのですが既存の生命保険で団信の内容が重複しているケースがあります。既存の生命保険の見直しをお勧めします。

オカダ
団信の加入は残された家族を守る為にも必須ですね。特約付きはじっくり検討した方が良いですね。

新築一戸建て購入に必要な諸費用って?

  • 仲介手数料(節約できる)

    諸費用の中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。(物件価格×3%)+6万円で計算され消費税が加算されます。3000万円の物件で約104万円の仲介手数料が必要です。

  • 印紙税

    不動産売買契約書・住宅ローンの金銭消費貸借契約書・工事請負契約書(注文住宅)は課税文書に該当する為、収入印紙を貼付する必要があります。

  • 住宅ローン関係

    住宅ローンを利用するには事務手数料・保証料・団体信用生命保険料などが必要です。保証料は保証会社に支払い、対象物件には保証会社の抵当権が設定されます。

  • 登記費用

    所有権の移転・保存・抵当権設定に必要な登録免許税・司法書士・土地家屋調査士への報酬が必要で、税金と報酬になります。

  • 火災保険(プラン変更で節約)

    住宅ローンを利用するには、殆どの金融機関は火災保険の加入を義務付けています。

  • 固定資産税・都市計画税の精算金

    納税通知書の年税額から日割りで按分し物件引き渡し時からの買主が負担します。

  • 住宅ローン事務代行手数料(節約できる)

    不動産仲介会社に支払います。住宅ローンの手続きを行う時に必要な手数料で、銀行の住宅ローン保証会社に支払う住宅ローン事務手数料とは異なります。

  • 書類作成費用(節約できる)

    売買契約書・重要事項説明書の作成費用として不動産仲介会社が請求してくるケースがございます。

  • コンサルタント費用(節約できる)

    購入相談・住宅ローン相談・アドバイスなどコンサルタント業務を行ったとして買主に請求するケースがあります。

当社なら節約できる諸費用

新築一戸建ての購入で節約できるのは、仲介手数料・住宅ローン事務代行手数料・書類作成費用・火災保険・コンサルタント費用など全て不動産会社の報酬になるものです。この中で一番高額なのが仲介手数料です。物件価格3000万円の仲介手数料は約100万円。仲介手数料も含め諸費用を節約する・安く抑える・新築一戸建てをお得に購入する事が出来るかどうかは、最初の不動産会社選びで全て決まってしまいます。クリックして詳細をご覧になれます。

仲介手数料
住宅ローン事務代行手数料
書類作成費用
火災保険
コンサルタント費用

※全ての不動産仲介会社が仲介手数料以外の上記の諸費用を必要とする事ではありません。

オカダ
つまり、諸費用を節約できるかどうか?
お家探しを何処の不動産会社に依頼するか!何処の不動産会社に内覧を依頼するか!で決まってしまいます。

これは、他で内覧をされた物件に関しては当社での仲介手数料値引きサービスを受けて頂けないケースがあるからです。

つまり

節約できるかどうかは不動産会社を選んだ時に既に決まってしまいます

当社でも節約できない諸費用

新築一戸建ての購入諸費用で節約できない(値引き出来ない)ものは、不動産仲介会社以外に支払う物です。税金・登記・銀行に支払う物です。当社でもこちらの節約は出来ません。クリックして詳細をご覧になれます。

登記費用(司法書士・土地家屋調査士へ)
固定資産税・都市計画税精算金
住宅ローン関係(銀行に支払う費用)
印紙税
オカダ
こちらは、当社でも節約は不可能です。登記や税金・住宅ローンに必要な費用は何処に行っても節約出来ません(( ノД`)シクシク…

つまり

何処の不動産会社でも節約出来ません

ここまで節約できる新築一戸建ての諸費用

当社での新築一戸建て諸費用節約事例を公開

オカダ
下記の画像をクリックすると、当社での新築一戸建て諸費用の節約事例をご覧いただけます

ヤマダさん
どれだけ、節約できるか?見てみるかっ!

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